Koszt budowy domu

 

Przed budową domu warto szczegółowo przeliczyć koszt inwestycji, aby nie być zaskoczonym w czasie trwania prac.

Musimy podjąć decyzję z czego zbudujemy, jakimi materiałami wykończymy, czego możemy zrezygnować i co jest najwyższym priorytetem.

Z moich wieloletnich doświadczeń jako inwestora zastępczego, wykonawcy i doradcy inwestycyjnego wynika, że wolimy  kierować się sercem niż głową i dość wyraźnie nasze przewidywania  co do kosztów inwestycji różnią się od rzeczywistych wydatków. Nie spotkałem jeszcze inwestora, który po zakończeniu inwestycji z ręką na sercu  stwierdziłby, że zmieścił się w zaplanowanym budżecie, a średnia skala dopłaty wyniosła około 20%. Rozmawiając z potencjalnymi klientami staram się podawać precyzyjne wyliczenia  i niestety w bardzo wielu wypadkach na etapie tych wyliczeń nasza współpraca się kończy.

 

Rozpoczyna się zaś szukanie inwestora zastępczego, wykonawcy, który potwierdzi, że  absolutnie zmieścimy się w zaplanowanym budżecie,  a cała budowa przebiegnie szybko, bez najmniejszych komplikacji i dodatkowych kosztów. Niewielką satysfakcją jest to, że wielu z nich po zrealizowaniu inwestycji z innym wykonawcą przyznaje, że moje wyliczenia były bardzo bliskie rzeczywistości, a w chwili podejmowania decyzji nie byli przygotowani  na ewentualną rezygnację z części zamierzeń ani na dodatkowe zabezpieczenia finansowe. Wybrali więc ofertę  wykonawcy, który zgodził się zrealizować ich marzenia, nie biorąc oczywiście żadnej odpowiedzialności za ostateczny wynik finansowy.

Mogłoby się wydawać, że wyciąganie wniosków z cudzych błędów jest mniej bolesne niż uczenie się na własnych, lecz poglądu tego większość inwestorów nie podziela. Są zresztą od początku wprowadzani w błąd i dezinformowani.  Wystarczy przejrzeć kosztorysy dołączane do projektów domów gotowych, żeby zorientować się w manipulacji, prowadzącej do tego żeby tak przeliczyć budowę domu, by potencjalny nabywca projektu był przekonany, że dom za tak niską kwotę wybuduje. Wtedy kupi projekt - biuro zainkasuje kwotę kilku tysięcy złotych, a inwestor zaopatrzony w kosztorys inwestycji (np. 8 zł/godzina pracy murarza, 35 zł położenie płytek gresowych  wraz z materiałem, 130 zł drzwi wewnętrzne wraz z montażem - to niektóre pozycje jednego z kosztorysów dostarczonego mi przez klienta, który kupił projekt gotowy wraz z kosztorysem budowy) rozpocznie swoją drogę do wymarzonego domu. Gdyby podać mu realną cenę mógłby przecież zrezygnować, albo wybrać  inny projekt.

Dom do kalkulacji

Do kalkulacji przyjmuję DOM O POWIERZCHNI NETTO (powierzchnia podłóg) 200 m2, dach dwuspadowy, technologia tradycyjna : ściany fundamentowe - pustak szalunkowy, strop i kominy - prefabrykowane, ściany zewnętrzne - ceramika, ściany wewnętrzne - baton komórkowy, dachówka ceramiczna, rynny stalowe.

Dom na działce o powierzchni 1000 metrów kw. (10 arów)

Kalkulacje podzieliłem na następujące etapy:

1. Przygotowanie terenu, doprowadzenie mediów.

2. Budowa stanu surowego otwartego tj. ściany + dach.

3. Budowa stanu surowego zamkniętego tj. stan surowy otwarty + stolarka + ocieplenie + elewacja + izolacja balkonów.

4. Standard deweloperski tj. stan surowy zamknięty + instalacje: wod.- kan., gaz, co i elektryczna + tynki wewnętrzne + wylewki izolowane + ocieplenie stropodachu.

5. Prace wykończeniowe tj.standard deweloperski + malowanie ścian, podłogi, schody, łazienki, balkony.

6. Otoczenie tj. ogrodzenie, bruki, ogród.

ETAP 1 -  Przygotowanie terenu, doprowadzenie mediów

Jest zazwyczaj niedoszacowany. Prace ziemne, przygotowanie placu budowy (droga, ogrodzenie, utwardzenie placu pod materiały budowlane), doprowadzenie mediów na działkę koszt wody i prądu w czasie budowy, sprzątanie.  to koszt od 20 000 zł w górę

ETAP 2 - Budowa stanu surowego otwartego

SSO - ściany + dach

około 800 zł netto /m2 powierzchni netto.

Przy mocnym pilnowaniu kosztów od samego początku budowy może być taniej o ok. 10%.

POWIĘKSZĄ KOSZT:

• Budowa piwnicy  o około 25%.

• Budowa na płycie  o około 8%

• Ściany fundamentów i strop monolityczne o około 6 - 8%

• Wykonanie skomplikowanego dachu o około 6 -10%

 

ETAP 3 - Budowa stanu surowego zamkniętego

SSZ -  SSO + stolarka + ocieplenie + elewacja + izolacja balkonów.

około 300 zł netto/m2

STANDARD: Okna PCV dwustronnie okleinowane, drzwi zewnętrzne sosnowe, brama pojedyncza segmentowa, 4 okna dachowe, ocieplenie - styropian gr. 15 cm, tynk siloksanowy, podsufitka drewniana, balkony zaizolowane, okute, bez balustrad.

POWIĘKSZĄ KOSZT:

• Okna drewniane o około 10%

• Ocieplenie wełną o około 5 - 7%

 

ETAP 4 - Standard deweloperski

SSZ + instalacje: wod.-kan., gaz co i elektryczna + tynki wewnętrzne + wylewki izolowane + ocieplenie stropodachu

około 550 zł/ netto/m2

STANDARD: instalacja elektryczna bez osprzętu, instalacja  wod.-kan.-gaz, co z kotłem kondensacyjnym i grzejnikami, tynki gipsowe (garaż i łazienka tynki  cementowo - wapienne), wylewki maszynowe izolowane, docieplenie stropodach wełną gr. 25 cm i wyłożenie płytą G-K ogniochronną, parapety: konglomerat.

POWIĘKSZĄ KOSZT:

• Instalacja pod klimatyzatory (3 pomieszczenia), centralny odkurzacz, rozprowadzenie ogrzewania kominkowego o około 10%

• Docieplenie stropodachu pianą o około 8%

 

ETAP 5 - Prace wykończeniowe

tj. standard deweloperski + malowanie ścian, podłogi, schody, łazienki, balkony

około 650 - 800 zł/netto /m2

STANDARD: podłog: kuchnia, łazienki i garaż - płytki gresowe, pokoje - deska laminowana drewnem, schody samonośne dębowe,  kompletne łazienki, pomalowane ściany, balkony wyłożone płytką gresową, balustrady ze stali nierdzewnej, schody samonośne dębowe, drzwi wewnętrzne w okleinie naturalnej.

POWIĘKSZĄ KOSZT:

• Montaż klimatyzatorów (3 szt.) - o około 8%

• Montaż centralnego odkurzacza - o około 4%

 

ETAP 6 - Otoczenie

tj. ogrodzenie, bruki, ogród

Około 230 zł  netto/m2

STANDARD - ogrodzenie 90 mb: panel stalowy powlekany, front 25 mb stal + 4 mb brama dwuskrzydłowa z napędem + furtka

Droga, podjazdy - kostka brukowa 150 m2

Opaska wokół domu, taras 20m2 wyłożony brukiem klinkierowym

POWIĘKSZĄ KOSZT:

• Instalacja odprowadzania i magazynowania wody deszczowej o około 10%

 

Podsumowanie

Z powyższych wyliczeń wynika, że na zrealizowanie wszystkich etapów budowy i wykończenia domu o powierzchni 200 m2 netto (ok. 170 m powierzchni użytkowej) będziemy potrzebować kwoty ok. 520 - 550 tys. złotych netto.

Jeżeli już na samym początku ustalimy dokładnie z czego zbudujemy, zastosujemy materiały typowe, skromnie wykończymy łazienki, a na działce będziemy mieć już na starcie budowy wszystkie media - możemy z tej kwoty realnie zaoszczędzić około 10%.

Większe oszczędności będą możliwe tylko przy obniżeniu standardu materiałów, jak i wykonawstwa.

 

Artur Krochmal

DobreBudowanie.pl