Stare i mądre przysłowie głosi że pierwszy dom powinniśmy zbudować dla wroga, drugi dla przyjaciela, a dopiero trzeci dla siebie. Życie jednak daje nam najczęściej tylko jedną szansę na budowę domu i warto odpowiednio wcześniej się do tego zadania przygotować - zadać sobie kilka pytań o to jakich funkcji oczekujemy od domu i jakimi finansami dysponujemy.
Postaram się kilka najważniejszych pytań postawić i udzielić na nie odpowiedzi uczciwej i bezstronnej, gdyż w zależności od inwestycji j bywam inwestorem, inwestorem zastępczym, deweloperem, wykonawcą. Staram się więc na inwestycję patrzeć obiektywnie eksponując najważniejsze wartości, a ułatwieniem jest fakt, że tak naprawdę te wartości są uniwersalne i nie ma sensu ich komplikować.
Aby ułatwić wybory wprowadzam proste kryterium zasobności portfela inwestora na: GRUBY, ŚREDNI I CIENKI, warto jednak uważnie przeczytać całość, niezależnie od grubości naszego portfela, bo w wielu przypadkach należy zastanowić się nad wyborem rozwiązań sugerowanych w innym portfelu, niezależnie od tego czy jest grubszy, czy cieńszy niż nasz.
Tu nie ogranicza nas wybór - dom z piwnicą czy bez? Parterowy czy piętrowy? Nie znaczy to jednak, że możemy pozwolić sobie na realizacji wszystkich naszych marzeń, choć zakładam, że działka jest duża, z odpowiednio wysokim współczynnikiem intensywności zabudowy i możliwie niskimi wymogami urzędników jeśli chodzi o kształt i nachylenie dachu, podjazdów itp. Pierwszym ograniczeniem może być rodzaj gruntów i wysokość lustra wody. Gdy grunty nie przepuszczają wody (iły, glina), a lustro wody jest wysoko mogą być trudności z budową piwnic, a sam dom trzeba będzie stawiać na płycie dennej. Gdy nie ma problemów z wodą gruntową w zasadzie nie mamy ograniczeń.
Warto „wybrać" teren pod cały dom na odpowiednią głębokość (strefa przemarzania) i szerokość. Większą o około metra na całym obwodzie. Na całości wylać tzw. podbetonkę, czyli około 10 cm betonu chudego, na którym robimy izolację poziomą z papy, lub masy bitumicznej na całości, lub w poszukiwaniu niewielkich oszczędności tylko pod ławami i możemy rozpocząć budowanie ław i ścian fundamentowych.
Przy planowaniu wykopu warto znać rodzaj gruntu (wcześniejsze badanie geologiczne), bo niektóre grunty (np.margiel, ił) warto w całości z działki wywieźć, bo pożytku z nich nie będzie, a kłopotów wiele.
Mimo grubego portfela trzeba zdawać sobie sprawę, że wywóz jednego samochodu (ok.7-8 m3) na miejsce zwałki to koszt ok.4 zł/km.
Przy problemach z wodą gruntową tylko płyta, ale przy grubym portfelu warto rozważyć wykonanie płyty dennej niezależnie od rodzaju gruntu. Dom będzie stabilny (pracuje na całym obwodzie) i łatwy do izolacji przeciwwilgociowej.
W przypadku działki z różnicą wysokości terenu o 1,5- 2 metry warto pokusić się o wykonanie piwnicy, a przynajmniej dużego garażu i kotłowni w skarpie. Gdy działka nie jest duża, a chcemy całą część gospodarczo - rekreacyjną umieścić w piwnicy robimy ją niezależnie od ukształtowania terenu.
Gdy działka jest duża, a współczynniki intensywności zabudowy wysokie warto zastanowić się nad zbudowaniem domu na jednym poziomie z ewentualnym niewielkim poddaszem użytkowym.
Taki dom będzie tańszy i wygodniejszy (komunikacja) niż dom z piwnicą.
Można przyjąć (i wyliczyć korzystając z kalkulatora w naszym serwisie), że dom z piwnicą będzie około 30%, a dom parterowy ok.15% droższy niż dom parterowy z poddaszem użytkowym.
Tu musimy liczyć koszty i w związku z tym zastanowić się nad wielkością całego domu, a już na pewno nad piwnicą. Gdy ukształtowanie terenu pozwala na wkomponowanie piwnicy w teren pod częścią domu, teren jest suchy, a działka niewielka budowa piwnicy może być uzasadniona i praktycznie i ekonomicznie - zyskujemy dodatkową powierzchnię relatywnie niskim nakładem środków (wykop w skarpie, pod częścią domu). W innych przypadkach lepiej odpuścić.
Warto „wybrać" teren pod cały dom na odpowiednią głębokość (strefa przemarzania) i szerokość większą o około metra na całym obwodzie. Na całości wylać tzw. podbetonkę, czyli około 10 cm betonu chudego na którym robimy izolację poziomą z papy, lub masy bitumicznej na całości, lub w poszukiwaniu niewielkich oszczędności tylko pod ławami i możemy rozpocząć budowanie ław i ścian fundamentowych.
Przy planowaniu wykopu warto znać rodzaj gruntu (wcześniejsze badanie geologiczne), bo niektóre grunty (np. margiel, ił) warto w całości z działki wywieźć, bo pożytku z nich nie będzie, a kłopotów wiele.
Mimo średniego portfela trzeba zdawać sobie sprawę, że wywóz jednego samochodu (ok.7-8 m3) na miejsce zwałki to koszt ok.4 zł/km.
Przy problemach z wodą gruntową tylko płyta. Zdecydowanie musimy zrezygnować z budowy piwnicy.
W przypadku działki z różnicą wysokości terenu o 1,5 - 2 metry warto pokusić się o wykonanie piwnicy, a przynajmniej dużego garażu i kotłowni w skarpie. W przypadku działki płaskiej, lepiej sobie darować. Gdy wielkość działki nam na to pozwala można zaplanować w przyszłości garaż wolno stający z niewielkim poddaszem.
Tu musimy bardzo pilnować kosztów, zwłaszcza na tym etapie budowy. Absolutnie nie możemy pozwolić sobie na oszczędności w izolacji i ociepleniu, ale wszystkie inne wydatki tniemy.
JAKI WYKOP?
Tu decyzję musimy podejmować na etapie zakupu działki. Im mniej zasobny mamy portfel tym dłużej i staranniej powinniśmy jej szukać. Najważniejsze rzeczy, na które musimy zwrócić uwagę to dostępność mediów oraz grunt (najlepiej grunt suchy, piasek).W takim gruncie wystarczą ławy kopane, nie ma potrzeby drogiej izolacji, odwodnień, mamy też gotowy materiał do zasypu. Warto zapytać o rodzaj gruntu najbliższych sąsiadów - to w wielu przypadkach najlepsze źródło wiadomości, a w przypadku działek atrakcyjnych i bardzo tanich (trudny, konfliktowy sąsiad) odpowiedź z jakich powodów działka jest finansowo atrakcyjna.
Przy problemach z wodą gruntową tylko płyta. Zdecydowanie musimy zrezygnować z budowy piwnicy.
Bez piwnicy.
Artur Krochmal
DobreBudowanie.pl